Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen, in dem der Vermieter die Gartenpflege dem Mieter im Rahmen einer individuellen Vereinbarung übertragen hatte. Dennoch ließ der Vermieter einen Baum fällen und verlangte dafür vom Mieter den Ersatz der Kosten. In ihrem Urteil (Az: VIII ZR 124/08) lehnten die BGH-Richter den Kostenerstattungsanspruch ab. Sie waren der Ansicht, dass ein solcher Anspruch nur dann bestehen könne, wenn der Mieter seinen vertraglich vereinbarten Pflichten nicht nachkommt oder wenn das Fällen des Baumes der Abwehr einer Gefahrensituation dient und es keine andere Möglichkeit der Gefahrenabwehr gibt.

Dass sich Wohnungen an heißen Sommertagen aufheizen ist selbstverständlich und kann daher grundsätzlich nicht als Mangel gelten, der zu Mietminderungen oder gar einem außerordentlichem Kündigungsrecht führt. In extremen Ausnahmefällen kann es aber doch zu solchen Maßnahmen kommen.

Das AG Hamburg hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter einer Neubauobergeschosswohnung klagte, weil die Temperatur tagsüber bei 30 Grad Celsius und auch nachts nicht unter 25 Grad lag. Selbst ausgiebiges Lüften brachte keine Änderung. Die Richter sahen hier eine mangelhafte Wärmedämmung als Grund und gewährten eine Zahlungsminderung von 20% (AZ: 46 C 108/04).

In noch extremeren Fällen ist sogar eine fristlose Kündigung denkbar.

Der Bundesgerichtshof (AZ.: 5 StR 354/07) hat in seinem Urteil festgestellt, dass der Vermieter, der die Mietkaution des Mieters für eigene Zwecke zweckentfremdet, sich unter Umständen der Untreue gem. § 266 StGB schuldig machen kann. Allerdings gilt dies nur bei der Vermietung von Wohnraum, denn hier ist durch § 551 BGB die Anlage der Mietsicherheit als Verpflichtung bestimmt. Damit besteht, entgegen dem Gewerberaummietrecht eine gesetzliche Vermögensbetreuungspflicht, die im Gewerberaummietrecht höchstesns vertraglich festgelegt werden kann und damit nicht strafrechtliche Relevanz in sich birgt.

Obwohl durch die Rechtsprechung mittlerweile einige Mietvertragsklauseln gekippt wurden, die dem Mieter die Endrenovierung vorgeschrieben haben, vor allem dann, wenn sie in Verbindung mit einem starren Fristenplan für Schönheitsreparaturen stehen, ist es noch immer möglich, dem Mieter die Endrenovierung aufzubürden. Voraussetzung hierfür ist aber zwingend, dass dies nicht mittels einer starren Klausel geschieht, weil sonst nach deren Wortlaut der Mieter auch nur bei kürzester Mietdauer zur Renovierung verpflichtet wäre.

Eine weitere Klausel die in diesem Bereich häufig verwendet wird ist der Terminus “fachgerecht". Dies bedeutet nicht, dass die Renovierung von einer Fachfirma durchgeführt werden muss. Wenn der Vermieter der Ansicht ist, die Renovierung sei nicht fachgrecht durchgeführt worden, muss er die konkreten Mängel benennen. Macht er dies nicht und behauptet lediglich, die Renovierung sei nicht fachgerecht durchgeführt worden, läuft er in Gefahr, einen möglichen Prozess zu verlieren. Der Mieter muss wissen, was er (angeblich) falsch gemacht hat. (Kammergericht Berlin AZ: 12 U 28/06)

Immer wieder kam es in den vergangenen Jahren zu Streitigkeiten, ob die Kosten für den Aufzug auf die Nebenkosten umgelegt werden dürfen. Mittlerweile ist es herrschende Meinung bei den Gerichten, dass dies grundsätzlich möglich ist und auch ein Mieter einer Erdgeschoßwohnung sich an den Aufzugskosten beteiligen muss.

Jedoch sind trotz dieses Grundsatzes gewisse Kosten nicht umlegbar. Hierzu gehören beispielsweise die Reparaturkosten (Amtsgericht Rheinbach, AZ: 3 C 242/87). Auch das Landgericht Hamburg (AZ: 316 S 15/00) hat die Kosten für die Beseitigung einer Betriebsstörung nicht als Nebenkosten anerkannt.

Unter die umalgefähigen Nebenkosten fallen allerdings die Kosten für die normale Wartung, den Strom und die Notrufanlage.

Es hat sich inzwischen in weiten Teilen der Bevölkerung herumgesprochen, dass starre Fristen, die dem Mieter vorschreiben, in welchen Zeitabständen welche Räume zu renovieren sind, nicht zulässig sind. Nun hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil festgestellt, dass auch die formularmäßige Vereinbarung, der Mieter habe bei Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, unwirksam ist. Eine solche Klausel ist in den Augen der Bundesrichter eine unangemessene und unzulässige Benachteiligung des Mieters. (AZ: VIII ZR 109/05)

Immer wieder kommt es zwischen Vermietern und Mietern zum Streit darüber, wann und mit welcher Stärke die Leistung der Zentralheizung zur Verfügung gestellt werden muß. Entsprechend häufig beschäftigen sich auch die Gerichte mit diesem Thema. Dabei hat sich mittlerweile eine recht einheitliche Rechtsprechung gebildet. Nach dieser sollte die Raumtemperatur tagsüber nicht unter 20 Grad und nachts nicht unter 18 Grad Celsius sinken (hierzu LG Berlin AZ: 64 S 266/97). Findet sich keine Regelung im Mietvertrag, ab wann die Heizung angestellt werden muß, dann gilt der Zeitraum vom 01. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode.

Das Landgericht Frankfurt (AZ: 2/17 S 315/99) spricht dem Mieter ein Minderungsrecht der Kaltmiete zu, wenn die Richtwerte deutlich unterschritten werden. Es wird hier von einer Mietminderung bis zu 15% ausgegangen, wenn die Zentralheizung die Räume nur auf 18 Grad erwärmt. Vor einer Kürzung der Miete sollten allerdings die für einen solchen Fall zu beachtenden Voraussetzungen erfüllt sein.

Für die allermeisten Gartenbesitzer ist es eine Selbstverständlichkeit, dass sie sich um die Pflege ihres Gartens kümmern. Dies gilt nicht nur für die Besitzer von Schrebergärten sondern auch für die Mieter von Wohnungen oder Häuser, mit der gleichzeitig die Nutzung des Gartens oder bestimmter Teile davon ermöglicht wird.

In einigen Mietverträgen findet sich der Passus, dass der Mieter zur Pflege des Gartens verpflichtet ist. In diesen Fällen stellt sich die Frage, wie weit diese Pflicht geht. Unstrittig gehören hierzu Tätigkeiten wie die Entfernung von Laub, das Unkraut jäten und natürlich das Mähen des Rasens. Es handelt sich hierbei um Tätigkeiten, die weder eine besondere Fachkenntnis benötigen, noch einen größeren Kosten- oder Zeitaufwand mit sich bringen.

Vom zuständigen Senat des Oberlandesgerichts in Düsseldorf (AZ: 10 U 70/04) wurden hingegen Tätigkeiten wie das Beschneiden von Gehölzen, das Abstechen von Rasenkanten, ebenso das Düngen und Vertikutieren der Rasenfläche aber auch das Säubern der Terrasse mit entsprechenden Hochdruckreinigern oder das Säubern von Gartenteichen als Tätigkeiten angesehen, zu denen der Mieter nicht über den oben erwähnten Passus verpflichtet werden kann.

Die zuständigen Richter sind zudem der Ansicht, dass auch bei den Gartenarbeiten, zu denen der Mieter verpflichtet ist, der Vermieter, dem Mieter einen großen Spielraum zu lassen hat. Eine Grenze ist dann erst überschritten, wenn man von einer Verwilderung des Gartens sprechen kann. Also dann, wenn man nicht mehr davon ausgeht, dass der Mieter den Garten wild wachsen sondern diesen verkommen lässt.

Für Musiker stellt das vielfach erlassene Verbot, dass in der Mietwohnung nicht musiziert werden darf ein großes Problem dar. Dieses grundsätzliche Verbot ist so nicht durchzusetzen, denn Musikern muß auch in Mietwohnungen die Möglichkeit zur Übung gegeben werden. Er dürfen folglich keine Vereinbarungen getroffen werden, die es praktisch unmöglich machen, dass der Musiker auf seinem Instrument übt.

Die Nachbarn müssen insofern gewisse Einschränkung ihres Rechts auf Ruhe hinnehmen. Jedoch können und sollten Kompromisse angestrebt werden, mit denen alle Parteien gut leben können. Zu denken ist hierbei etwa an Spiel- und Übungszeiten zu gewissen Tageszeiten oder auch an eine Begrenzung von vielleicht 120 Minuten pro Tag.

Wie in den allermeisten Fällen ist eine Regelung jedoch abhängig vom Einzelfall. Hier spielen insbesondere der in den Wohnungen installierte Schallschutz, mögliche besondere Schutzwürdigkeit der Nachbarn und natürlich auch die Art des Musikinstruments eine entscheidende Rolle. So sind von Gerichten Schlagzeugern oder Akkordeonspielern schon deutlich höhere Auflagen gemacht worden.

Das Thema der Schönheitsreparaturen ist ein häufiger Zankapfel zwischen Vermieter und Mieter. Insbesondere wenn es sich darum dreht, in welchen zeitlichen Abständen solche Reparaturen durchzuführen sind. Viele Vermieter fühlen sich diesbezüglich auf der sicheren Seite, weil in ihren Mietverträgen Klauseln enthalten sind, die feste Fristen für Wohnungsrenovierungen vorschreiben. So werden bestimmte Zeitrahmen festgeschrieben, innerhalb derer bspw. zu tapezieren ist. Fraglich ist, ob solch starre Fristen zulässig sind.

In einem Urteil vom 23. Juni 2004 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass solche starre Regeln nicht zulässig sind. Nach Ansicht der Bundesrichter benachteiligen sie den Mieter unangemessen (Az.: VIII ZR 361/03).

Der BGH hält eine Vereinbarung darüber, dass der Mieter für Schönheitsreparaturen verantwortlich ist, ist zwar grundsätzlich für zulässig, diese Vereinbarung darf jedoch nicht über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen.

Als beispielhaft heben die Bundesrichter einen Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 hervor. Dieser Vertrag sieht vor, dass Küche, Bäder und Duschen nach drei Jahren, Wohn- und Schlafräume sowie Flure, Dielen und Toiletten nach fünf Jahren und alle anderen Nebenräume nach sieben Jahren einer Schönheitsreparatur zu unterziehen sind. Allerdings wird vom BGH auch betont, dass es sich hierbei nur um Richtlinien und nicht um feste Fristen handelt. Besondere Umstände lassen auch eine Verlängerung möglicherweise aber auch eine Verkürzung der Intervalle zu. Entscheidend ist die Renovierungsbedürftigkeit, an der es insbesondere dann fehlen kann, wenn manche Räume nur sehr wenig benutzt werden oder besonders hochwertige und langlebige Tapeten oder Farben benutzt wurden.

Einer der Punkte, bei denen es zwischen Vermieter und Mieter am häufigsten zu Unstimmigkeiten kommt, ist die Nebenkostenabrechnung. Hierzu gibt es eine mittlerweile kaum noch zu überschauende Rechtsprechung. Im vorliegenden geht es um den Zeitraum innerhalb dessen die Nebenkostenabrechnung zu erfolgen hat.

Die entscheidende Regelung findet sich hierzu in § 556 BGB. Dieser sieht vor, dass über die Nebenkosten bzw. Betriebskosten jährlich abzurechnen ist. Die Abrechnung hat spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zu erfolgen.

In einem Urteil vom 17. November 2004 ( AZ.: VIII ZR 115/04) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Position der Mieter gestärkt, indem er festgestellt hat, dass man als Mieter nach Ablauf der Jahresfrist für die Nebenkostenabrechung auch nicht mehr mit Nachforderungen rechnen muß. Zwar besteht für den Vermieter auch nach Ablauf der Jahresfrist die Möglichkeit, eine neue Abrechnung vorzulegen, wenn die alte inhaltliche Fehler aufweist, er darf in diesem Fall aber nicht mehr über den anfänglich veranschlagten Betrag hinausgehen. Der BGH stellt damit das Interesse des Mieters, innerhalb eines Jahres Gewissheit über die zu zahlenden Forderungen zu erhalten, vor das Interesse des Vermieters an der Erstattung aller ersatzfähigen Nebenkosten.